No Image

Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке

СОДЕРЖАНИЕ
148 просмотров
11 октября 2019

Главная » Земля » Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке?

Если вы решили приобрести дом в коттеджном поселке или земельный участок под его строительство будьте внимательны с документами. Уделите внимание их изучению и проверке. Это поможет избежать вам в дальнейшем проблем с оформлением права собственности на него, а также в некоторых случаях сэкономить деньги.

Ведь земельный участок для постройки дома должен быть оснащен всеми коммуникациями, иметь подъезды к нему. В противном случае придется произвести незапланированные траты: заняться благоустройством участка.

Стоит ли покупать земельный участок в коттеджном поселке

Итак, решение о покупке земельного участка для постройки своего жилого дома принято. Выбран подходящий коттеджный городок и облюбован в нем конкретный надел земли.

В дальнейшем надо быть очень внимательным при совершении сделки купли-продажи. Сначала соберите всю информацию о понравившемся вам участке и проверьте наличие у продавца всех документов на него. Это особенно важно, если сделка совершается вами без услуг специализированных компаний, в полномочия которых входит обеспечение ее юридической чистоты.

Обязанность по юридической экспертизе правоустанавливающих и иных документов на предмет сделки они берут на себя. И подходят к этому вопросу ответственно. Фирмам с большим опытом работы в данной сфере и положительными отзывами о ней вполне можно довериться.

У продавца земли должны быть в наличии такие документы:

  • государственный акт на право собственности;
  • кадастровая документация;
  • межевой план;
  • кадастровая выписка.

Если интересы продавца представляет другое лицо, то ведите с ним переговоры только при наличии у него нотариальной доверенности. Внимательно ознакомьтесь с ее текстом, возможно, некоторые позиции там оговорены не будут. Например, он уполномочен вести переговоры, показывать участок, но не имеет права подписывать договор. Или он наделен правом заключения сделки без получения денег от покупателя.

Стоит проверить, не наложены ли на данный земельный участок какие-либо обременения или аресты судом или приставами.

В таком случае оформить сделку не представится возможным до их снятия. Для этого должнику надо будет оплатить задолженность и вывести объект из перечня арестованного имущества.

Если на участке есть постройки, то они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте.

Перед покупкой выясните целевое назначение приобретаемого земельного надела. Если планируете на нем строительство жилого дома, то участок должен быть отведен именно для его постройки и обслуживания.

Если он имеет другое предназначение (например, для ведения фермерского хозяйства), то построенный вами дом не будет узаконен и даже может быть снесен как незаконное строение. В этом случае будет практически невозможно избежать привлечения к административной ответственности, уплаты штрафов и многочисленных вызовов в суд.

Поэтому помимо проверки принадлежности участка конкретному продавцу, его размеров, соответствия адреса поинтересуйтесь также предназначением земли.

Важно при сделке не допустить нарушения интересов всех собственников земельного участка. Убедитесь, что переговоры об его продаже ведутся именно с владельцем земли и другие его собственники согласны на сделку. Она может быть признана недействительной, если не будет получено нотариальное согласие супруга его титульного владельца (лица, на которого оформлен участок) или других участников общей собственности (например, если по наследству земля получена несколькими лицами).

Проверьте кому юридически принадлежит эта земля по постановлению местного органа власти о выделении этого участка в собственность или в аренду, а также по выписке из ЕГРН.

Если речь идет об арендованной земле, обратите внимание на срок аренды и ее цели. Стоит подумать о возможности оформления на нее в дальнейшем права собственности.

Нередко при визуальном осмотре участка продавец показывает его границы, обозначенные колышками, и утверждает, что все документы на него оформлены надлежащим образом. Скорее всего, межевание участка (официальное определение его границ) не производилось. В таком случае вы покупаете не отдельный самостоятельный земельный участок, а просто долю общей территории поселка с приблизительно очерченными пределами, не имеющую даже почтового адреса.

Не стоит удивляться, если при последующих визитах на «свой» участок его границы будут смещаться. По закону они должны быть определены кадастровым инженером с оформлением всех документов и присвоением участку уникального кадастрового номера. Возможно, что данный участок не значится в кадастровых данных. Придется потратить время на восполнение этого пробела.

Перед сделкой ознакомьтесь с генпланом. В нем можно увидеть перспективную картину развития коттеджного городка и точно знать, где будете проживать в недалеком будущем.

Если городок только начинает застраиваться, убедитесь, что все коммуникации к участку подведены (водопровод, канализация, газ). Не успокаивайтесь, получив заверения продавца в том, что работы по их проводке ведутся или начнутся в ближайшее время. Реальная стоимость покупки существенно увеличится, если все эти работы потом придется вести самостоятельно. Кроме того, имейте в виду, что много времени потребуется на всевозможные согласования. Не приобретайте участки без готовых коммуникаций. Этим вы сэкономите свои деньги, время и нервы.

Особенности покупки участка в коттеджном поселке

Покупка земельного участка в собственность дает много преимуществ его владельцу. Это возможность жить в условиях, наиболее приближенных к природе, чистый воздух. При этом налицо развитая инфраструктура, наличие водопровода, канализации и всех иных удобств. Кроме того, это отличный способ вложения денег: его легко сдать в аренду или продать в будущем.

Но прежде чем пользоваться всеми этими благами, придется пройти длительную процедуру оформления нужных документов.

Стоит ли покупать землю в СНТ?

Обязательно ли межевание земельного участка при продаже, читайте тут.

Ведь все сложности связаны именно с имеющимися в них ошибками, на которые продавец не обращал в свое время должного внимания. А при продаже земля они стали препятствиями для быстрого оформления сделки.

В них может быть допущена ошибка в написании кадастрового номера участка, или он находится под обременениями. В таком случае придется вначале урегулировать все вопросы с долгами продавца, вносить исправления в документы. Хуже обстоит дело, если данный участок вообще не стоит на кадастровом учете. Придется потратить немало времени на его узаконение.

После земельной реформы 1991 года в России граждане получили возможность иметь в собственности земельные участки. Это способствовало появлению огромного количества собственников земли и строений на них. Возникла необходимость упорядочения информации о недвижимости, об ее собственниках. Это было вызвано и необходимостью защиты их интересов.

Поскольку недвижимость являлась объектом собственности, стали задаваться вопросы касательно ее налогообложения: необходимо было производить ее оценку для правильного исчисления размера налогов по утвержденным ставкам. Все эти вопросы были разрешены созданием единой системы государственного кадастра недвижимости. Теперь все объекты недвижимости учтены и сведения о них упорядочены.

Какую информацию можно получить из кадастра:

  • наименование объекта недвижимости (земельный участок, жилые и нежилые помещения, незавершенное строительство);
  • его уникальный кадастровый номер и дата его присвоения;
  • местонахождение объекта и его почтовый адрес;
  • площади и иные его характеристики;
  • информация об его владельцах;
  • имеются ли ограничения в его использовании.

Важность кадастрового учета заключается в сборе, хранении и доступности данных сведений.

Чтобы убедиться в юридической чистоте покупаемого участка, потребуются следующее:

  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок;
  • справка об отсутствии на нем строений;
  • письменное нотариальное согласие супруги или иного совладельца на отчуждение земельного участка.

Только после этого смело заключайте сделку с последующей ее регистрацией в Росреестре. Если поручить сопровождение договора квалифицированным юристам, которые подготовят его текст, проверят всю документацию по предмету сделки и документы его собственников, то можно быть уверенным, что никаких проблем в дальнейшем с участком не возникнет.

Как купить землю в коттеджном поселке

Покупка земельного участка в коттеджном городке связана с проверкой и изучением многочисленных документов. Сначала ознакомьтесь с генеральным планом развития в органах архитектуры. Это позволит вам быть уверенными в том, что рядом не будет в будущем начато строительство крупного производственного объекта или эти земли не будут отведены для государственных нужд.

Основным документом на участок является кадастровый паспорт, содержащий информацию об его целевом назначении. Так можно узнать будет ли законно строительство на нем жилого дома. Участок должен быть предназначен именно для использования его в личных целях для проживания в построенном на нем доме. Если в документе указано другое его целевое назначение, то воздержитесь от совершения покупки.

Удостоверьтесь в том, что интересующий вас земельный участок стоит на кадастровом учете в Росреестре.

При покупке земли важным является соответствие его фактической площади той, которая указана в его кадастровом паспорте. Сопоставьте его территорию и границы с планом участка. Территория участка должна быть обозначена межевыми знаками. Самое главное требование: участок должен быть свободным от арестов и иных ограничений в его использовании.

Чтобы быть уверенным в покупке земли в коттеджном городке, узнайте побольше об организации застройщике. Кто является его учредителем, сколько лет они действуют на рынке недвижимости? Какова их деловая репутация? Обращайте больше внимания на отзывы их клиентов, а не на рекламные тексты. Это самая объективная оценка их деятельности. Если застройщик имеет официальный сайт, это говорит в пользу его честности и свидетельствует о том, что с данной организацией можно иметь дело.

Читайте также:  Проверка объекта недвижимости на обременения

Есть перечень документов, без которых невозможно составление проекта договора купли-продажи земельного участка:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы продавца на землю;
  • кадастровый паспорт участка;
  • данные об его оценке.

Собрав эти документы, приступайте к составлению договора.

В договоре обязательно отразите следующие моменты:

  • предмет сделки. Подробно опишите все характеристики участка, его месторасположение, адрес, площадь, кадастровый номер. Если на нем имеются строения, то они также детально описываются в договоре;
  • цена договора. Она прописывается цифрами и в буквенном выражении. Обязательно отразите порядок расчетов: оплата производится сразу или поэтапно в рассрочку, наличными деньгами или путем зачисления на банковский счет продавца;
  • права и обязанности участников сделки;
  • отсутствие обременений на участок;
  • дата вступления в силу договора и срок его действия;
  • подписи сторон.

Важным фактором, влияющим на принятие решения о совершении покупки земельного участка или отказа от него, является его цена. Она зависит от места его расположения и степени его отдаленности, развитости инфраструктуры. Даже несколько километров могут сыграть большую роль при отсутствии дорог к поселку и общественного транспорта.

На стоимость участка влияет и наличие подведенных к нему коммуникаций. Конечно, необжитые земли можно приобрести за меньшую цену. Но при этом возрастут расходы в будущем на их благоустройство, оснащение их водой, канализацией, электроэнергией.

На спрос влияет и время совершения сделки. В зимнее холодное время цены на земли падают, но в это время и меньше возможностей реально оценить состояние земельного участка: насколько близко к поверхности грунтовые воды или степень его заболоченности.

На все эти моменты обратите особое внимание, если решитесь вложить денежные средства в покупку участка в коттеджном городке.

Если выбор участка зависит полностью от ваших предпочтений, то подготовку документов к сделке поручите профессионалам. Опытные юристы помогут разобраться во всех документах и оформить юридически грамотный договор. Кроме того, они проверят наличие притязания со стороны других лиц или налоговых органов.

эксперт по семейным финансам

Покупка участка, особенно для дальнейшего строительства дома — вопрос очень сложный, как и покупка любой другой «недвижки». Ошибки и лень могут вам обойтись в сотни тысяч и даже в миллионы рублей. В статье я подробно расскажу про то, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание.

1. Составьте список ваших пожеланий. Планируете строить дом одноэтажный или в несколько этажей? Хотите выращивать на нем овощи или цветы? Планируете жить постоянно, только в теплый сезон, приезжать на выходные и праздники? Хотите быть поближе к родителям или детям? Планируете проживать с детьми? Какой у вас бюджет? Сколько вы можете себе позволить платить за участок и дом в месяц и год, на обслуживание и налоги? От ответов на эти вопросы зависят ваш бюджет и ваши требования к району, поселку, площади, ландшафту, водопроводу, инфраструктуре, почве и т.д.

2. Соседи. Мудрые говорят: «Сначала выбирай соседей, а потом дом». Плохие, шумные, буйные, вредные, или из другого социального круга соседи могут превратить вашу загородную мечту в кошмар и даже навредить вашей собственности. Как же узнать, кто твои настоящие или будущие соседи? Можно просто пойти и познакомиться, можно познакомиться с соседями ваших соседей, навести справки в управляющей компании, поспрашивать людей в округе и т.д. В общем, это нужно сделать любыми способами, которые придут вам в голову.

3. Транспортная доступность.

Этот пункт точно входит в тройку самых важных . Речь идет не об удаленности от города, а о том, какими способами и как быстро можно добраться до вашего участка. Вам нужно будет приехать на ваш участок (до покупки) в разные дни (будни и выходные) и разное время (утро, день, вечер). Это особенно важно, если вы планируете строить дом для постоянного проживания. Ни один дом в мире, даже самый крутой и в самом крутом месте, не стоит того, чтобы проводить в машине или транспорте 3-4-5 часов времени каждый день, вместо того чтобы проводить это время со своей семьей или заниматься полезными вещами (спорт, саморазвитие, чтение и т.д.).

4. Миф — ИЖС – хорошо, «дачка» — плохо». И на ИЖС и на ДНП («дачка») вы сможете построить дом, получить на него свидетельство, прописаться и проживать постоянно. Достоинства ИЖС состоят в том, что вы сможете получить налоговый вычет и использовать материнский капитал, получить на покупку ИЖС кредит и т.д, а для «дачки» не сможете. Недостатки ИЖС: а) вам придется согласовать проект дома и получить разрешение на строительство – это стоит денег сколько? и может занять до года, по времени. На «дачке» можете строить сразу. Прописка только в ИЖС? б) налог для участка ИЖС будет в несколько раз выше, чем для «дачки».

5. Вода. Наличие централизованного «зимнего» (залегающего на глубине и не промерзающего зимой) водопровода это большой плюс. Помните, что не везде можно бурить скважины. Есть болотистые и торфяные земли, или плавуны и т.д. Стоимость бурения может достигать до 300 и даже 500 тыс. руб., т.к. вода может залегать на глубине 50-80 и более метров. И самое обидное, качество этой воды может быть плохое (тяжелые металлы, песок и пр.). Вопрос с водой критически важно выяснить до покупки участка. Попросите у девелопера паспорт скважины (где будет результат анализа воды), либо закажите исследование на стоимость скважины и качество воды.

6. Электричество. Попросите девелопера показать тех. условия на поселок. Рассчитать минимальное количество электричества просто: количество участков умножается на 5кВт и делится на 2. Если полученная величина электричества меньше, чем написанная в тех. условиях — электричества вам может просто не достаться или с ним в поселке будут серьезные проблемы.

На дом понадобиться минимум 5-10 кВт. Стоимость 1 кВт в Ленобласти стоит примерно 25 тыс. руб. Как правило, увеличение электрической мощности, приходящейся на участок, оплачивается отдельно.

7. Газ. Обещанного газа можно ждать 3-5-10 лет. Даже если он есть, подведение его к вашему участку и проектные работы могут стоить 300 тыс. руб. и более (по Ленобласти). Если труба, находится не у дома, вести ее к вам будет стоить целое состояние. Учтите этот момент при постройке дома. Возможно вам придется 5-10 лет жить без газа. Переделывать системы, рассчитанные на электричество, на системы, предназначенные для газа – это огромная и очень дорогостоящая работа.

8. Газ, вода, дороги и электричество. Сначала прокладывается газ, потом вода, далее кладутся дороги и после устанавливаются электрические столбы. Это связано с технологией. Если вы приехали в поселок, где есть дороги и вас уверяют, что газ и воду проведут позже, это, скорее всего, обман. Сделать это конечно можно, но за двойную цену, которую выставят владельцам участков.

9. Покупать слишком большой или слишком маленький участок.

Часто, особенно покупая в кредит, люди покупают больше земли, чем могут себе позволить и больше, чем им нужно. Отсюда большие налоги, огромные затраты на забор, обработку земли и ландшафта, большие ежемесячные платежи (обычно рассчитываются от квадратных метров). Или другая крайность — люди экономят на земле, покупая ее слишком мало, не учитывая реальные потребности семьи – необходимость парковочных мест, растущая семья, желание заниматься огородом, наличие бани и места для игр и пр. Здесь важно, еще раз вернуться к первому пункту.

В интернете полно бесплатных планировщиков участков, где вы можете нарисовать свой дом, парковочные места, баньку, огород, деревья и пр. и посмотреть, достаточно ли вам места.

10. Покупать участок слишком далеко от места основного проживания. Чем дальше ваш участок, тем реже вы будете на него ездить. Это проверенная миллионами семей во всем мире закономерность. Если, в итоге, вы будете ездить в свой дом или дачу 1-2-3 раза в год, тогда в этом доме нет никакого смысла. В этом случае, гораздо проще, интересней, дешевле, безопаснее — просто снимать домик в аренду.

11. Покупать дешевые участки. Дешевые участки дешевы не просто так. Обычно задешево продают самые худшие участки. Причин может быть миллион – девелопер распродает участки дешево, т.к. у него закончились деньги. Это значит, что, скорее всего у него не хватит денег выполнить все свои обещания (дороги, детские и спортивные площадки, электричество, водопровод и пр.). Это могут быть болотистые или торфяные участки, участки со строительным мусором и т.д. Выяснить это заранее, скорее всего, невозможно. Поэтому важно обратить внимание на следующий пункт.

Читайте также:  Как активировать карту втб мир через интернет

12. Репутация девелопера (продавца). Обязательно выясните, как можно больше про девелопера (продавца) – запросите информацию у него, посмотрите в интернете, зайдите на публичные сайты отзывов, в группы в соц. сетях, поговорите с местными жителями и соседями, посетите другие поселки, построенные и сданные девелопером ранее. Вам важно узнать, держит ли девелопер свои обещания? Сдает ли работы, дороги, коммуникации, инфраструктуру в срок? Как работает управляющая компания? Чем довольны и чем недовольны жители? Большинство владельцев поселков – это обычные частники, теми или иными путями завладевшие землей. Это непрофессиональные девелоперы и могут спокойно не выполнять свои обещания, не теряя при этом ничего.

13. Охрана и забор.

Загородные дома и дачи очень часто грабят – просто подгоняют машину к дому и выгружают его содержимое. На территорию могут выбрасывать строительный мусор. По территории могут бродить хулиганы и всякие «отморозки». Если планируете строить нормальный дом, делать в нем какую-то «обстановку» и покупать мебель, жить в нем с детьми, то наличие охраны и внешнего забора – это достаточно важные моменты.

У знакомой, какой-то бомж, забрался в дом, жил там несколько дней, а затем спалил его. Пропали несколько лет трудов, куча вещей и миллионы рублей.

14. Прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В нормальных поселках, предназначенных для семейного и/или сезонного проживания, наличие детских и спортивных площадок и прогулочных зон – это норма. Если вы не можете себе позволить участок в таком поселке, убедитесь, что хотя бы за территорией поселка есть, где прогуляться с детьми. Невозможно безвылазно сидеть дома, особенно с детьми.

15. Обещать – не значит построить. Если коттеджный поселок представляет собой поле, поросшее травой, а вас уверяют, что здесь построят дороги и детские площадки, проведут электричество, водопровод и газ – помните, что только редкие девелоперы, с многолетней репутацией, способны держать свое слово. И даже у них в кризисные времена очень много проблем. Не верьте обещаниям, что инфраструктуру построит государство, муниципалитет, мэрия или ДНП. Этого не случится. Смотрите поселки, где эта инфраструктура полностью или в большей степени достроена. Смотрите девелопера, который многократно выполнял свои обещания в предыдущих поселках.

16. Посмотрите разные районы и поселки конкурентов. Часто люди выбирают участки в знакомом районе (прожил на юге города, и ищу участок на южном направлении). Также часто, люди покупают участки, руководствуются эмоциями, не посмотрев, поселки конкурентов и не изучив рынок. Ни тот, ни другой подход не верный. До окончательной покупки, важно изучить рынок, посмотреть, сколько стоят участки, удовлетворяющие вашим требованиям, в разных районах и поселках и посетить их. Это поможет окончательно сформировать свои предпочтения, понять, что вам нравится, а что неприемлемо, открыть для себя что-то новое и лучшее.

17. Окружение. Если вы планируете проживать в доме постоянно, либо целый сезон, такие вещи как магазины, медпункт, почта, заправка, банкомат, интернет, мобильная связь и др., могут быть вам крайне необходимы. Если ваша семья любит активный отдых, хорошо, если рядом будут озера, парки, ягодные или грибные места, детские и спортивные площадки и парки развлечений и т.д. Повторюсь, постоянно и безвылазно сидеть на своей даче может быть не вашим вариантом, особенно с детьми.

18. Почва. Обязательно походите по своему участку ногами, лучше во влажное время или после дождя, посмотрите на срез дренажной канавы, наличие камышей и глины. Если почва влажная и вода не уходит, ноги проваливаются, то, скорее всего место болотистое, и вы потратите немыслимое количество денег на то, чтобы отвести воду от вашего участка и дома, и на то, чтобы сделать гидра-защиту фундамента и сам фундамент. Если к участку не подведен водопровод, важно знать на какой глубине залегает вода и каково ее качество. Смотрите на наличие дренажных канав (они должны быть по обочине дороги, прилегающей к вашему участку), находится ли он в низине или во впадине. Попросите «геологию» у девелопера (ее делают всегда, когда делают дороги), либо закажите ее сами. Цена вопроса 20 тыс. руб.

19. Не покупайте участок зимой.

Под снегом может находиться все, что угодно – болото, торфяник, тонны мусора, строительные отходы и т.д. Однако, девелоперы могут предлагать хорошие скидки зимой, т.к. зимой (в холодных регионах, таких как Ленобласть) продаж почти нет. Можете посмотреть несколько подходящих вам участков весной, летом или осенью, например, пока копите деньги, и купить один из них (не проданный) зимой со скидкой.

Знакомая купила участок зимой, а весной вывезла с него 40 грузовиков мусора.

20. Управляющая компания и ежемесячные платежи. Узнайте у соседей, в соц. сетях и группах, или в других поселках девелопера, каково качество работы управляющей компании, каковы ежемесячные платежи, какие проблемы, о чем говорят жители. Также, помните, чем меньше поселок, тем выше будут ежемесячные платежи (они могут доходить до 15 тыс. руб. в месяц и выше).

21. Бесконечная стройка. Если девелопер строит быстро и продает быстро, то и жильцы начинают строиться быстро. В противном случае, бесконечная стройка, постоянные грузовики, шумные работы, блуждающие рабочие, пыль и грязь, воровство — затянутся на годы (3-5 лет не предел). Узнайте, как долго существует поселок, как долго он строится и продается, сколько продано участков и сколько осталось, узнайте про историю предыдущих поселков данного девелопера, посмотрите, сколько домов уже построено в вашем поселке.

22. Только отдельный кадастр и прямой договор купли продажи. Не вписывайтесь ни в какие долевые собственности, договоры дарения, переуступки и другие непонятные вам договоры. Смотрите только отдельный кадастр (ни какой «долевки») и прямой договор купли-продажи на полную стоимость (для налогового вычета, например, и на случай судебных споров). Все остальное рискованно, необоснованно и похоже на «разводку». В крайнем случае, обратитесь в юридическую консультацию.

23. Ипотека. Если покупаете участок в ипотеку, помните о 3 вещах. 1) Ежемесячные платежи по всем вашим долгам и кредитам (и картам) не должны превышать 25% чистого (после налогов) дохода вашей семьи. 2) Не берите ипотеку на срок более 10 лет 3) Узнайте о налогах и расходах на содержание участка и дома заранее. Земля товар крайне не ликвидный, ее сложно и долго продавать. Если вы не рассчитаете с ипотекой и расходами, дачная мечта станет для вас тяжелым бременем.

24. Ограничения использования . Запросите у девелопера (или сами, в МФЦ) выписку по земельному участку. В ней вы увидите, есть ли какие-то ограничения на вашем участке: водоохранная зона, пролегание кабеля или линий высоковольтной передачи (нельзя ничего строить в 5-10 метрах справа и слева от нее). Посмотрите на сайте Администрации правила землепользования и застройки (ПЗЗ), попросите у девелопера регламент застройки поселка – там могут быть ограничения на высотность домов, внешний вид дома и забора, правила использования участка и т.д.).

25. Никогда не платите полную цену и не соглашайтесь на цену в первый приезд. Особенно сейчас, когда земли на рынке огромное количество и рынок очень плохой. Скидки дают абсолютно все! Только ленивый и глупый их не просит. Если платите наличными, можете рассчитывать на скидку в 15-20%. По крайней мере, можете сказать, что у вас только «минус 20%» денег, но наличными, и начинать торг от этой точки. Крайне важно знать цены близких конкурентов, это поможет торгу. Слишком большие скидки должны вас также насторожить — уверенный девелопер не дает слишком больших скидок на хорошие участки.

Заключение. Вы покупаете участок ни на один год. Он будет стоить вам много денег. Еще больше вы вложите за постройку дома и его обустройство. В Ленобласти, общий бюджет составит от 3-5 миллионов рублей и выше (за землю+дом). Дело стоит того, чтобы потратить время заранее на выяснение важных вопросов, описанных в статье. Помните, что вряд ли вы найдете идеальный участок, удовлетворяющий всем 25 пунктам. Выберите наиболее важные из них и проверьте остальные, чтобы они не стоили вам в будущем миллионы дополнительных рублей.

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa – эксперт по семейным финансам.

Комментирует Жданова Лариса Федоровна, директор «Консалтинговой фирмы LAWYERS&PARTNERS

В настоящее время весьма распространен такой способ постройки собственного дома, как приобретение участка в границах планомерной или массовой застройки с целью последующего строительства. Как правило, такие зоны носят названия коттеджной застройкой (коттеджного поселка), ДНТ (дачного некоммерческого товарищества) и даже деревни (нового типа, разумеется) или слободы. Весьма характерным в этом случае является рекламное объявление о продаже/покупке: не земля в д. Ключищи, N-района, площадь участка….м.кв., а земельный участок в дачном поселке «Веселые Ключищи», инфраструктура подведена, площадь… Общий смысл в том, что участок земли приобретается не просто «сам по себе», но в тесной взаимосвязи, если не с соседними участками похожего типа, то с системой общей инфраструктуры, которая строится на совместные с другими собственниками средства и в будущем будет использоваться всеми.

Читайте также:  Сбербанк россии кредитование физических лиц

У дачных или коттеджных поселков есть несколько неоспоримых плюсов:

  • соседи (ты не один такой будешь в глуши корчевать лес и поднимать целину, нет, рядом будут или, как минимум планируются, единомышленники, озабоченные тем же самым);
  • определенный социальный слой (можно надеяться, что взыскательному собственнику вновь приобретенного земельного участка не придется скрупулезно высчитывать в уме не будет ли три этажа дома с колоннами и вертолетная площадка на крыше «слишком» для это «деревни», есть надежда, что те кто купит соседние участки имеют если не равные, то хотя бы сходные финансовые возможности и соответствующие запросы к окружающему ландшафту и инфраструктуре);
  • клубность (что ни говори, а человеку свойственно желание чувствовать свою принадлежность к… и определенную избранность);
  • инфраструктура и удобство (если поселок и впрямь собираются строить, то гораздо легче, когда кто-то оформил за тебя все ТУ на коммуникации, это и дешевле, так как расходы на протяжку какой-нибудь трубы, например, или покупку и установку (газораспределительного пункта или трансформаторной подстанции можно будет «поделить» с другими участниками).

К сожалению, на деле не всегда получается так, как мечталось. Поэтому, ни в коем случае не отговаривая от покупки участка в ДНТ (или любом другом «поселке»), хочу остановиться на деталях, которые имеют большое влияние на осуществление дальнейших планов и спокойствие нервной системы будущего земле- и домовладельца:
Первый важный момент: подъездные пути к участку и так называемые «земли общего пользования».

Необходимо хорошо понимать кому они принадлежат. По опыту можно сказать, что в большинстве случаев – продавцу, то есть первоначальному собственнику земли. Также по опыту – эта ситуация останется такой и впредь (любо вся «общая инфраструктура» со временем будет переведена на ДНТ или другую управляющую компанию). Ведь собственник не просто хочет продать землю, вероятно он хочет еще и управлять этим комплексом в будущем. Значит, подъездные пути и все иные земли общего пользования (например, общий детский городок или прудик с карпами, шлагбаум, преграждающий въезд на территорию поселка, системы видеонаблюдения) остаются в его собственности.

Второй важный момент – инфраструктура: дорожное покрытие, сами дороги внутри поселка, трубы, провода, кабели и прочие элементы. Они также, как правило остаются в собственности продавца или передаются образованному товариществу собственников (в любом случае собственность на них к частному лицу, купившему участок не перейдет).

Важный момент номер три – договоры. Необходимо смотреть какие именно договоры, на каких суммы покупатель земельного участка подписывает. Как минимум: чья обязанность прокладывать коммуникации, фиксирована ли цена на эту работу, сроки и т.п.

Четвертый важный момент: платежи. У члена любого ДНТ или коттеджного поселка есть несколько видов платежей – тот по которому он становится собственником участка, платежи за строительство дома (если участок продавался с подрядом), вступительный взнос в ДНТ, членские взносы, взносы на развитие инфраструктуры. Эти платежи не стоит путать между собой и всегда соотносить услышанное и реальное. То есть если при покупке участка продавец дал следующий исчерпывающий ответ на вопрос о всех затратах: 1 млн. за участок, 2 млн. за строительство дома, 0,5 млн. за подведение коммуникаций. То в будущем, подписывая документы и оформляя платежи нужно смотреть кому и за что деньги перечисляются или передаются, в противном случае не исключен вариант того, что Вы: уже заплатили за все (как Вы думаете) 3,5 млн. рублей и вдруг Вам сообщают о необходимости нового платежа. Почему? Потому что в раскладе продавца (нередко подтвержденном документально) совсем другая картина: 1 млн. рублей за участок, 2 млн. рублей за строительство дома, 0,5 млн. рублей за вступление в ДНТ, а коммуникации и какие-нибудь целевые взносы в ДНТ вообще еще не оплачены…

Какой вывод из всего этого нужно сделать? Необходимо понимать, что ДНТ (коттеджный поселок или любое подобное образование), как и любое другое сообщество руководит своими членами, поэтому полностью обособиться от этого сообщества не получится и придется принимать его правила, в том числе и финансовые. Исходя из этого, следует объективно оценивать свои желания, финансовые возможности и ожидания и надежды других – как других собственников участков, так и объединения (ДНТ) в целом. Потому что вступление в ДНТ – это почти как брак – долгосрочные отношения. Не стоит думать, что если Вы просто купили участок в коттеджном поселке, то объединение (ДНТ) которое в нем будет непременно создано не имеет к Вам никакого отношения. Независимо от того, вступили Вы в ряды членов ДНТ или нет, вы обязаны соблюдать его законы, в том числе и нести финансовые расходы, которые устанавливаются общим собрание членов. А у Вас там 1 голос. Поэтому нужно либо искать единомышленников, либо смиряться с предлагаемыми условиями и нагрузками (в первую очередь, финансовыми), либо расставаться с участком (то есть продавать).

Соответственно, вопрос о покупке участка в сообществе – дачном, коттеджно — должен приниматься взвешенно и с тщательным изучением документов, которые отныне будут регламентировать Вашу жизнь. Если Вы планируете столь важный шаг ближайшее время, Вы можете позвонить нам и записаться на консультацию по телефону:

Москва +7 (499) 653-60-72 (доб. 742)
Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-07 (доб. 240)
По России +8 (800) 500-27-29 (доб. 292)

Случай из практики:

В границах Нижнего Новгорода есть коттеджная застройка, назовем ее «Малиновая слобода». Это небольшой поселок из примерно 30 участков, которые продаются без подряда. На текущий момент продавцами земли являются частные физические лица. Управляет всем этим поселком созданное ТСЖ. А еще в нем есть Управляющая компания, которую наняло ТСЖ для ряда работ. К настоящему моменту в «Малиновой слободе» осваиваются порядка 5 -6 участков (то есть кто-то на них строится, а кто-то уже закончил и теперь там живет). И у этих людей есть несколько серьезных проблем:
Платежи. Они оказываются в ситуации, когда все время «должны». Почему так происходит? Потому что не посмотрев и не подумав, они подписали разные договоры с разными лицами: с физическими лицами – собственниками участков, с ТСЖ и с управляющей компанией. В результате, когда они думали, что заплатили «за все», им стали приходить и все еще приходят новые счета. Выяснилось, что «за все» они заплатили только продавцам, остальным — они не платили, но должны это делать.

Принятие решений. В связи с тем, что около 70% участков еще не распродано, ими распоряжаются прежние собственники (продавцы), соответственно перевес на общем собрании ТСЖ именно у них. Результат – они принимают устав ТСЖ в удобной для себя редакции, они принимают решение о размерах целевых и ежемесячных взносов членов ТСЖ. И они имеют на все это законно право. Таким образом, у лиц, которые приобрели участки возникает незапланированная финансовая нагрузка. Переломить ситуацию на текущий момент им пока не удается.

Проблемы. При отказе платить целевые и членские взносы, за которые наши собственники участков не голосовали и которые считают нецелесообразными и в принципе ненужными (потому что «и так уже все есть»), они наталкиваются на проблемы, пока словесные, связанные с: возможностями беспрепятственного заезда-выезда с территории «Малиновой слободы» и вопросами о возможных «технических сбоях» в свежепроложенных коммуникациях, а именно: газовых сетях, электрических сетях, оптоволоконном кабеле и т.п.

Конечно, наши собственники понимают, что дело их правое и они могут обратиться за защитой своих прав в суд и даже получить решение, в котором подтвердится их право на беспрепятственный доступ к своему участку и пользование общими коммуникациями, за которые они уже заплатили деньги. Но…. Сколько именно будет длиться судебный процесс. Как именно будет выполняться судебное решение. И что в конечно итоге дальше. Поэтому пока они просто живут по тем условиям, на которые изначально не соглашались и которые им не совсем подходят. Однако с точки зрения реалий, это единственный здравый вывод, кроме продажи участка, разумеется, что по ряду причин также подходит не всем.

Комментировать
148 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector